והרי התחזית: עלייה במחירי הדירות בישראל
לקראת הקיץ הקרב לא רק הטמפרטורות מטפסות, גם מחירי הדירות צפויים לעלות. השמיים הם הגבול?
לאחרונה אנו עדים להערכות רבות בנושא מחירי הנדל״ן בשנת 2020 ולמה צופן העתיד בהקשר לשוק הנדל״ן בישראל.
ניר שמול, בעלי חברת שניר, בית לשיווק נדלן, מסביר כי על פי נתוני הלמ”ס, מחירי הדירות השלימו עלייה של ארבעה אחוזים בממוצע שנתי בשנה החולפת. אולם אם מביאים בחשבון את אותם הנתונים על פי הפעילות ברבעון שחלף, קצב ההתייקרויות עומד על שמונה אחוזים בשנה!
“בנוסף לכך,” אומר שמול, “על פי נתוני הלמ”ס, ב-15 החודשים האחרונים קיימת ירידה משמעותית במלאי הדירות למכירה (ירידה של כ-12.5%) ובהתאמה לכך גם ירידה משמעותית בחודשי ההיצע (ירידה של כ-23%). מהצד השני אפשר לראות על פי הפרסומים כי קיימת ירידה של 11.4 אחוז במספר הדירות שנמכרו ברבעון הראשון של שנת 2020, וזאת לעומת השנה החולפת, מדובר בירידה דרמטית.”
לשאלה מה יקרה בשוק הנדל”ן בקרוב, שמול חושף את התחזית לשנת 2020:
“איך אפשר לחבר את הנתונים ‘הסותרים’ וכיצד אפשר להעריך את הפעילות בענף זה בתקופה הקרובה? כדי לקבל תמונה כוללת, יש להביט בכמה נתונים נוספים ולנתח גם אותם:
1. שאלת ההיצע והביקוש – ישראל ממוקמת במקום ראשון במדינות ה-OECD במספר הילדים. במדינה שבה נולדים כ-200 אלף תינוקות בשנה ונפטריםכ-50 אלף אנשים בשנה, קצב הבנייה עומד על קרוב ל-50 אלף התחלות בנייה, כלומר ישראל בונה לפי מספר המתים ולא על פי מספר הנולדים.
2. שר האוצר הפורש משה כחלון שם לנגד עיניו את הורדת מחירי הדירות, כשם שעשה את
המהפכה הסלולרית בעבר, אולם ציפיות לחוד ומציאות לחוד. במקום ירידה מיועדת של 20 אחוז במחירי הדירות, קיבלנו עלייה של כ-17 אחוז במחירי הדירות במהלך תקופת כהונתו.
הפרויקטים של ‘מחיר למשתכן’ עזרו לצעירים רבים לרכוש דירה במחיר מוזל, אולם לא פתרו לצערי את העלייה במחירי הדירות.
3. שני הגורמים הדומיננטיים החדשים בשוק הדיור הם השרים החרדים יעקב ליצמן ואריה דרעי. מניסיון העבר אפשר להניח כי תבנה לפחות עיר חדשה נוספת למגזר החרדי וכן יינתנו תוספות בנייה הכרחיות לציבור זה בדמות דיור מוזל, מענקי זכאות ומיקום, אשר יחליפו את תוכנית מחיר למשתכן הגוססת. אפשר להניח גם כי הרצון לחזק את קופת המדינה יביא להחזרת המכרזים לכל המרבה במחיר, חיזוק הדיור הציבורי וביטול תוכנית מחיר למשתכן. כמו כן, הורדה משמעותית של אחוזי מס הרכישה עקב העובדה שהמשקיעים עברו להשקיע בחו”ל, ביטול מס השכירות כדי לעודד מחדש משקיעים לרכוש דירות להשקעה ועידוד מסיבי של התחדשות עירונית בדגש על פינוי בינוי.
4. בזמן משבר הקורונה היה חשש גדול לעיכובים משמעותיים במועדי מסירת דירות חדשות. חשש זה הוסר לאחר שענף הנדל”ן הוכר בחוכמה כמשק לשעת חירום והתנהל באופן די רגיל לאורך כל המשבר. אולם מספר העסקאות ירד משמעותית, ולא נחתמו כמעט עסקאות של קנייה ומכירה. הייתה סטגנציה בשוק לאורך כחודשיים, אולם האופי של הישראלים אשר מורגלים לעתות של מלחמה ומשבר ולמעברים קיצוניים מעצב לשמחה, הוא אופי מנצח, ואנו רואים בשבועיים האחרונים עלייה משמעותית בהיקפי המכירות. הישראלים כנראה מעריכים שהמחירים יעלו בקרוב ולכן מקדימים את הרכישות המתוכננות שלהם.
השאלה היחידה שעדיין אין עליה תשובה היא מה יהיה עם שוק התעסוקה. האם מתוך 1.2 מיליון עובדים שיצאו לחל”ת, יחזרו מיליון עובדים לתעסוקה מלאה, או רק 700-600 אלף מהם ישובו לעבודה. אם יתקיים התרחיש של מספר מופחת זה, המדינה תיכנס למשבר תעסוקה חמור, אשר יוביל לקשיים בקבלת אישורים לצורך לקיחת משכנתאות חדשות, או בעמידה של הלווים בתשלומים השוטפים של המשכנתאות הקיימות.
5. במהלך המשבר הפסיקה המדינה לפרסם מכרזים חדשים למכירת קרקעות לבנייה. חלפו
כבר שלושה חודשים ללא מכרז אחד חדש, ולכן במשך שלושה חדשים יזמים לא קנו קרקעות לבנייה. שלושה חודשים שתהליכי התכנון התעכבו עקב המשבר, מלאי הדירות החדשות הלך והצטמצם ולעומת זאת הביקוש נשאר יציב.
אך הלקוחות ישבו על הגדר מכורח הנסיבות, וגם כי הסגר לא אפשר להם לבצע עסקאות. יש להביא בחשבון כי בתחום הנדל”ן הכול לוקח זמן, זמן רב. כל עיכוב של מספר חודשים גורר אחריו עיכוב גדול הרבה יותר, בהשלמת הפרויקט והבאתו לנקודת הסיום.
אז מה יהיה? בשקלול של כל הנתונים אנחנו נמצאים לפני גל חדש של התייקרויות, בקצב של 10 אחוז בחישוב שנתי. אם מישהו לא יתעשת שם למעלה בממשלה, אנחנו לפני התפרצות של גל חדש… לא של קורונה אלא של מחירי הדיור בישראל.”
